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Archivo de la categoría: espacios comunes

CÓMO MEJORAR LA SEGURIDAD EN URBANIZACIONES RESIDENCIALES

CÓMO MEJORAR LA SEGURIDAD EN URBANIZACIONES RESIDENCIALESBuscar la calidad de vida en un hogar a pie de calle, con un pequeño jardín, piscina y otras comodidades es la razón por la que muchos ciudadanos de nuestro país han optado por trasladar su residencia a urbanizaciones situadas en las periferias de las ciudades, pero la proliferación de este tipo de viviendas ha dado lugar a que se conviertan en objetivo principal para la delincuencia, debido principalmente a su ubicación, ya que se suelen encontrar vacías debido a que sus ocupantes se desplazan a sus trabajos, fácil acceso y menor vigilancia policial. Son muchas las Comunidades de Propietarios que en busca de tranquilidad y protección de sus integrantes han optado por invertir en seguridad, implantando métodos preventivos como solución para este tipo de amenazas.

 

Las urbanizaciones suelen estar formadas por viviendas unifamiliares en fincas aisladas, que están comunicadas por redes de calles (también farolas, saneamiento y otros equipamientos de propiedad común) sin apenas tránsito, ni de vehículos ni de peatones, lo que facilita el movimiento de posibles delincuentes. Controlar todo el perímetro de la urbanización para evitar el acceso de personas no autorizadas, es la primera medida de seguridad que debe tomar la Comunidad de Propietarios, y para ello será necesario realizar el cerramiento de todo el perímetro de la urbanización (elemento común a efectos de establecer cobertura de seguro), con un vallado seguro que impida la escalada o rotura, y determinar los puntos de acceso necesarios, según su extensión y necesidades. Para tener un control total de quien se mueve por las calles de la urbanización y quien accede a cada vivienda de la comunidad se debe determinar un protocolo de control de accesos, que será aplicado por un cuerpo de seguridad privado (que obligatoriamente debe disponer de un seguro de responsabilidad civil para responder de daños a terceros).

 

Debemos de ser conscientes de que si la urbanización cuenta con un gran número de viviendas, el tránsito de acceso se verá multiplicado: visitas, familiares, amigos, trabajadores o servicios, por lo cual será necesario que el personal de seguridad adopte unas medidas extras que completen y mejoren la seguridad, entre las que es recomendable que se encuentren las siguientes:

  • Autorización previa de las visitas, servicios etc.
  • Comprobación tanto de los vehículos como de los ocupantes y cargas.
  • Patrullas por la urbanización para el control de posibles personas no identificadas.

Controlar todo el perímetro de la urbanización con un cerramiento adecuado, disponer de un control en los accesos y establecer un protocolo de entrada suelen ser medidas suficientes para que nuestra Comunidad de Propietarios obtenga un nivel de seguridad óptimo, pero siempre es posible implantar medidas extra, como pueden ser:

  • La instalación de una red de cámaras, que apoyaran al personal de seguridad en la vigilancia del recinto.
  • La colocación en los puntos de acceso de barreras automáticas, badenes reductores de velocidad y lectores de matrículas.
  • El uso de tarjetas de identificación para el acceso, estableciéndose diferentes niveles dependiendo si son propietarios, trabajadores, visitas u otros servicios.

Como podemos observar, la implantación de medidas de seguridad en un urbanización privada traerá consigo la ejecución de obras, por lo que será necesario que la Comunidad de Propietarios, además de un Seguro multirriesgo, cuente con un buen Seguro de rehabilitación, que preste cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar su ejecución y que garantiza el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones. Si deseas tener más información, en la Correduría de Seguros José Silva estarán encantados de asesorarte de cómo elaborar un buen programa de seguros que blinde los riesgos comunes y privados.

Fuentes: wikipedia.org y elaboración propia.

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ZONAS VERDES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, SEGUROS Y SEGURIDAD

Temperaturas agradables y sol, ahora sí que podemos decir que ha llegado la primavera, estación ideal para sacar provecho de los jardines o parques situados en nuestra Comunidad de Propietarios, eso si, siempre ejerciendo un uso responsable, ya que se trata de una zona común del edificio donde se deben cumplir unas normas básicas de convivencia. Así lo establece la La Ley de Propiedad Horizontal, que autoriza que los vecinos disfruten de los espacios comunes, siempre y cuando respeten a los demás residentes y los estatutos de la comunidad.

Para evitar posibles conflictos producidos por que un vecino utilice estas zonas de forma inadecuada o abusiva, es aconsejable que la comunidad defina de manera clara las normas en parques o jardines del edificio y coloque en un lugar visible un cartel con las actividades que estén prohibidas y el horario de uso. De hecho esto es un derecho recogido en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual determina quepara regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior” En el caso de que un vecino sea advertido por no cumplir alguna de estas normas y aun así no cese su actitud, la comunidad podrá incluso interponer una demanda contra él, preferiblemente acompañada por un informe pericial que detalle los inconvenientes causados a los demás vecinos. Acudir a los tribunales u otros sistemas de mediación y arbitraje conlleva costes que coartan las decisiones comunitarias, de ahí la importancia de tener un seguro de Protección Jurídica independiente del seguro multirriesgo del edificio, que cubra todos los gastos e informes de profesionales externos.

El mantenimiento del jardín o parque es otro tema muy importante para las Comunidades de Propietarios, que suelen encargar estas labores a empresas especializadas, ya que el cuidado de estas zonas comunes comprende diversos trabajos entre los que se encuentran el riego, la poda, el control de las malas hierbas, la escarificación del cesped e incluso el control de plagas. La posesión de estos espacios suele ser un plus elevado en las cuotas de participación vecinales, a las cuales se les suele añadir una dotación extra para la creación un fondo de reserva destinado a atender las posibles obras necesarias de conservación o reparación. A las empresas y profesionales autónomos se les debe exigir como mínimo un seguro de Responsabilidad Civil adecuado a las tareas que va a realizar y al personal que utilizará, en demasiadas ocasiones comprobamos la inexistencia de estas pólizas o la falta de idoneidad de las mismas.

Las obras realizadas en las zonas verdes de los edificios generalmente suelen ser consideradas obras de mejora, y por lo tanto deberán ser valoradas y aprobadas por la junta de propietarios por mayoría. Cabe destacar que ningún propietario podrá exigir este tipo de reformas si no son necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad o seguridad del inmueble. En el caso de que una mayoría de vecinos apruebe la realización de estas obras, el vecino que no esté conforme no resultará obligado a correr con su parte del gasto ni se modificará su cuota, siempre que los gastos asociados superen el importe de tres mensualidades de gastos comunes, sin embargo, no podrá utilizar las nuevas instalaciones o servicios y, cuando quiera hacerlo, tendrá que pagar. Este tipo de trabajos acarrea riesgos que suelen estar incorporados en el seguro multirriesgo de la comunidad de propietarios, siempre que tengan la calificación de “obras menores”.

Toda Comunidad de Propietarios que tenga planeado la realización de obras para la conservación o mejora de sus zonas verdes deberá de comprobar previamente la existencia de un buen Seguro todo riesgo rehabilitación, que esté específicamente diseñado para prestar cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar dicha obra y que garantice el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones. Obligación que dimana de su condición de Promotor. A su vez, un Seguro multirriesgo con cobertura de responsabilidad civil resulta imprescindible para cualquier Comunidad de Propietarios que posea una zona verde en sus instalaciones, ya que en caso de hechos accidentales, caída de ramas que causen daños a terceros o daños a personas o cosas de terceros, será responsabilidad de todos los propietarios la reparación o indemnización correspondiente.

Fuentes: Boe.es y elaboración propia.

 

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HUERTOS URBANOS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

huerto urbano en comunidades de propietarios

Huerto urbano en azotea de una Comunidad de Propietarios

 

Los huertos ecológicos se han convertido el algo más que una forma de cuidar nuestra alimentación y cada vez proliferan más en nuestras ciudades y hogares, quizá como una reacción activa ante el incremento de alimentos envasados con aditivos. Multitud del balcones y terrazas son aprovechados para el cultivo de verduras, hortalizas e incluso plantas aromáticas, que crecen sin el uso de pesticidas ni químicos añadidos. Incluso algunas Comunidades de Propietarios han comenzado a instalarlos en sus espacios comunitarios en desuso o zonas comunes, como pueden ser jardines y azoteas, y con ello han conseguido desde reforzar las relaciones vecinales y fomentar la educación ambiental entre los más pequeños, hasta reducir las emisiones de CO2, e incluso mejorar el rendimiento energético del edificio. Esta iniciativa resulta atractiva en aquellos edificios con personas jóvenes con inquietud y mayores dispuestas a invertir su tiempo de ocio y reducir sus medicinas. Pero toda Comunidad de Propietarios que se decida a habilitar un huerto urbano en sus instalaciones, debe conocer primero cuales son los requisitos para hacerlo y las necesidades que éste tendrá.

Para la instalación de un huerto en alguna zona comunitaria del edificio no es necesario ningún permiso administrativo, pero sí requerirá la aprobación de la Comunidad de Propietarios por unanimidad. El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro: “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta previamente su consentimiento expreso.” Ahora bien cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota.

Una vez que la Comunidad está de acuerdo, y en el caso de que el huerto se vaya a situar en una azotea, por ejemplo, el siguiente paso será la realización de un informe técnico de cargas, en el cual se analice el peso por metro cuadrado que puede soportar la cubierta, con el fin de garantizar que el futuro huerto no afectará a la seguridad del edificio. Es recomendable que dicho informe lleve certificación del Colegio de Arquitectos o del Colegio de Aparejadores.

Seguramente se requerirá de una pequeña obra para emplazar el huerto, cuyo diseño y ejecución de debe ser realizada por técnicos especializados en paisajismo con la supervisión y garantía de especialistas en construcción y habitabilidad. Para este tipo de proyectos se deben utilizar materiales poco pesados que no sobrecarguen las azoteas, así como impermeabilizantes adecuados que eviten fugas y humedades. La ejecución de las obras de acondicionamiento precisa de un seguro de rehabilitación porque afecta a la estructura y finalizadas las mismas incorporar al seguro multirriesgo del edificio una cláusula particular o especial mediante la cual se aseguren los daños al propio inmueble y a terceros.

En cuanto a las necesidades que tendrá el huerto comunitario, las principales serán el agua y la luz. Con la orientación del huerto hacia el sur conseguiremos más horas de luz natural al día, y con la instalación de un sistema automatizado de riego por goteo aseguraremos el mínimo consumo en agua y un correcto regado. Otra cuestión importante es evitar una excesiva incidencia del viento sobre la superficie cultivada, ya que podría dañar tanto el manto de tierra fértil donde se realiza la siembra como a los vegetales ya cultivados. Debemos tener en cuenta que por muy bien diseñado y equipado que esté el huerto comunitario, si no lo gestionamos correctamente no tendrá mucho futuro, por lo cual es conveniente que la Comunidad de Propietarios realice un reglamento interno para su funcionamiento, así como su financiación. Es muy recomendable que en el mismo se haga constar la necesidad de disponer de un seguro de responsabilidad civil ( puede ser un anexo al multirriesgo u otro independiente) que asegure los posibles daños a terceros por ésta actividad.

Algunos ayuntamientos, como el de Barcelona, ofrecen subvenciones a las Comunidades de Propietarios que instalen un huerto comunitario, con la intención de promover las cubiertas y azoteas verdes en la ciudad. El ayuntamiento de Madrid ofrece información sobre huerto urbano ecológico y un manual. Como ves, son muchas las razones por las que apostar por este tipo de ecología comunitaria. Si tienes planeado hacer obras en tu edificio para habilitar un huerto urbano no olvides consultar a tu Correduría de Seguros para que te asesoren sobre qué Seguro de Rehabilitación o Construcción necesitarás para poder realizarlas con todas las garantías.

Fuentes: Boe.es y elaboración propia.

 

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