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Síndrome de Diógenes. ¿Qué puede hacer la Comunidad de Propietarios?

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Muchas comunidades se enfrentan a un grave problema cuando uno de sus vecinos padece alguna enfermedad en las que los pacientes tienden a acumular cosas de una forma excesiva y patológica. Hay dos trastornos en los que este síntoma es especialmente evidente: el Síndrome de Acumulación Compulsiva y el Síndrome de Diógenes, donde no adquieren cosas, sino que no las tiran, es decir, acumulan los residuos que se van produciendo en el domicilio (en particular, basuras y restos orgánicos).

Los vecinos suelen dar la voz de alarma en estos casos ya que la acumulación de basura origina olores y da lugar a plagas de insectos y roedores. El seguro Multirriesgo de la Comunidad de Propietarios no cubre los daños por estas causas, pero sin embargo disponer del seguro de Protección Jurídica ayuda a resolver el problema legal, porque los gastos de peritaje, abogado, procurador e informes están incluidos sin costo adicional.  Es necesario actuar, ya no solo por un problema de malos olores y plagas originados en la vivienda, sino por un tema humanitario y de convivencia social, pero, ¿qué pasos debe seguir la Comunidad de propietarios en estos casos?

Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, el procedimiento debe perseguir un doble objetivo. Por un lado informar a las autoridades competentes tanto en materia judicial como de salud; por otro lado establecer un canal de ayuda para que las personas que están afectadas , puedan mejorar sus condiciones y calidad de vida.

En primer lugar se debe presentar un documento que recoja los hechos y la problemática que se está observando en la comunidad. Este escrito debe dirigirse a dos instancias dentro del ayuntamiento. Se presentara en el Registro General del Ayuntamiento en que este ubicada la vivienda, dirigiéndolo por un lado a Salud Publica, para solicitar inspección sanitaria y se gire visita al inmueble y por otro a los Servicios Sociales de la zona, para iniciar una valoración social de ayuda y apoyo al propietario afectado por el síndrome de Diógenes.

El Ayuntamiento está obligado a actuar en estos casos para subsanar el problema en virtud del art. 25.2 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local y art. 42.3.c de la Ley General de Sanidad, dado que tiene competencias en materia de Prestación de los servicios sociales y de promoción y reinserción social, Protección de la salubridad pública y control sanitario de edificios y lugares de vivienda y convivencia humana.

Si el propietario no admite la ayuda, en este caso se debería interponer denuncia en el juzgado, si se dispone del seguro de Protección Jurídica, todo el procedimiento será a cargo de la compañía de seguros. En el supuesto de acordar medidas judiciales, se solicitará que cese la actividad del afectado o subsidiariamente su desalojo durante un periodo máximo de tres años, si es propietario, o el desahucio permanente si es inquilino.

En estos casos el Administrador de Fincas puede encontrar apoyo en la asistencia jurídica que le presta su correduría de seguros, pero lo más importante es actuar cuanto antes ya que cuando la intervención social es precoz o se da en una fase inicial, las posibilidades de éxito y mejora del afectado por el síndrome, son mayores.

Si la Comunidad de Propietarios tiene conocimiento de la situación, asume el riesgo de que la Aseguradora excluya los siniestros que puedan tener su origen o resultar agravados por tal circunstancia.

Fuente: informativojuridico.com, 20minutos.es y elaboración propia

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¿CÓMO DEBE ACTUAR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ANTE VECINOS QUE INCUMPLEN LOS TÉRMINOS DE SALUBRIDAD?

¿CÓMO DEBE ACTUAR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ANTE VECINOS QUE INCUMPLEN LOS TÉRMINOS DE SALUBRIDAD?Por la confusión que genera el término, entendemos por vecino (sin distinción de género) cualquier persona que habita en un edificio de propiedad vertical u horizontal, que puede tener la condición de propietario, inquilino, usuario, invitado o transeúnte (los pisos turísticos fomentan ésta).

En general, los seres humanos somos sociales por naturaleza, tanto la familia, la escuela o el entorno laboral nos inculcan una serie de valores y enseñanzas que nos ayudarán a formarnos como sujetos y a convivir en sociedad. La vida en la Comunidad de Propietarios, cualquiera que sea su tamaño, precisa unas normas que aseguren la correcta convivencia de sus integrantes. El individuo debe ser consciente de que lo primordial es el bienestar común, por encima de sus deseos personales, más aun si estos pudiesen perjudicar de alguna manera a los demás o poner en riesgo el confort de todos.

Es por ello que, para facilitar una correcta y tranquila convivencia de sus vecinos, las Comunidades de Propietarios poseen una serie de reglas y normas internas e incluso unos estatutos, que regulan los derechos y obligaciones de sus propietarios y por extensión de los demás vecinos mientras permanezcan o utilicen sus instalaciones. En ocasiones, ocurren conflictos motivados por usuarios que incumplen los preceptos básicos de convivencia con el resto de habitantes del edificio o urbanización al realizar actividades prohibidas o que incumplen las disposiciones generales sobre actividades insalubres. ¿Cómo debe actuar la Comunidad de Propietarios? ¿Quien es el encargado idóneo para intentar solucionar el conflicto? ¿ Dónde se puede denunciar a la persona que tiene un estilo de vida insalubre, que perjudica a los demás integrantes de la comunidad?

Las posibles soluciones dependerán de si se trata de un propietario o no (nos referimos siempre como término neutro que identifica cualquier género). En primer lugar, es conveniente intentar arreglar el conflicto mediante la vía amistosa, poniendo en conocimiento del infractor de cuáles son las normas aprobadas por los propietarios. Para ello es aconsejable que el Presidente de la Comunidad se ponga en contacto con la persona que incumple los términos de salubridad, preferiblemente por escrito, y le informe del malestar que causa al resto de vecinos su actitud. En el caso de que la actividad o conducta continúe, será necesario que el Presidente o el Administrador de Fincas, por mandato del primero, efectué un requerimiento previo de forma fehaciente (por ejemplo, mediante burofax, o conducto notarial) para que cese de forma inmediata en su comportamiento, advirtiéndole además de que, de no hacerlo en un plazo prudente, se tomarán acciones judiciales contra él. La tenencia de un seguro de Protección Jurídica amplio facilita la adopción de éstas medidas al disponer, sin coste adicional, de un servicio de Asesoría Telefónica, elaboración de informes y peritajes y los servicios de abogados expertos en la materia.

Solicitar la intervención de un Administrador de Fincas especializado en Mediación Civil y Mercantil suele aportar soluciones ingeniosas y eficaces por su experiencia en la resolución de conflictos vecinales. Algunos Colegios Profesionales disponen de un servicio para éstas situaciones.

Si ninguna de estas medidas da resultado, el presidente deberá convocar una Junta Extraordinaria cuyo orden del día recogerá el motivo, para informar a los propietarios del problema y tratar de obtener un acuerdo de mayoría simple, para que la Comunidad inicie una acción judicial de cesación contra el vecino insalubre. Posteriormente se presentará un escrito que recoja los hechos y la problemática que están aconteciendo en la comunidad ante una oficina de atención ciudadana o en el ayuntamiento, ya que cualquiera de estas instituciones puede dar curso a una demanda. Conviene apuntar que este trámite es completamente gratuito, sin embargo la obtención de pruebas puede representar un coste para la Comunidad de Propietarios, de ahí la importancia del seguro de Protección Jurídica. En el caso de que no se consiga la mayoría suficiente, cualquiera de los vecinos que se sientan afectadas por los problemas de sanidad puede denunciar, sin importar si se trata de un copropietario o no (algunos Seguros de Hogar ofrecen la garantía de reclamación de éste tipo de problema, en el momento de contratarlo conviene recibir un asesoramiento profesional). Se iniciará así un juicio de equidad en el que un Juez evaluará el problema y valorará si procede o no el inicio de la acción de cesación.

En ambos casos, si finalmente queda demostrado el incumplimiento de los términos de salubridad, el vecino infractor se enfrentará a consecuencias que pueden ser de leves a severas, dependiendo de la magnitud del problema:

  • Si se trata de un caso de insalubridad leve, estará obligado, además de cambiar su estilo de vida, a compensar los daños y perjuicios que haya causado a los demás copropietarios.
  • Si se tratase de un caso realmente grave, que pudiese afectar a la salud de los demás vecinos, el juez puede disponer el desalojo de la vivienda durante un periodo máximo de tres años si es propietario, o el desahucio permanente si es inquilino.

Los casos más comunes de denuncias por insalubridad en una Comunidad de Propietarios son las relacionadas al síndrome de Diógenes, una enfermedad que se caracteriza por que los pacientes acumulan objetos de una forma excesiva y patológica. Los vecinos suelen dar la voz de alarma en estas ocasiones, debido a que la acumulación de basura origina olores y da lugar a plagas de insectos y roedores. El seguro Multirriesgo de la Comunidad de Propietarios no cubre los daños propios ni a terceros que tengan origen en ésta causa.

Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal, Código Civil, boe.es y elaboración propia.

 

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